Taux d’usure et assurance de prêt

Vous voulez souscrire un prêt immobilier ? Attention, à la suite de la légère remontée des taux d’intérêt, de nombreux dossiers d’emprunteurs solvables sont refusés. Le motif ? Le taux calculé par la banque est supérieur au taux d’usure, le taux maximum légal.

Taux d’usure et TAEG

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

La Banque de France fixe un taux d’usure chaque trimestre, en effectuant une moyenne des taux pratiqués par les banques au cours des 3 derniers mois et en ajoutant un tiers à cette moyenne. Les banques n’ont pas le droit de prêter de l’argent au-delà de ce taux, plus précisément le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) doit rester inférieur au taux d’usure (article L314-6 du Code de la Consommation).

Quel est le taux d’usure ?

Pour un prêt immobilier, le taux d’usure dépend du type de prêt (taux fixe, taux variable, prêt relai) et de sa durée. Ainsi, à titre d’exemple, au 4ème trimestre 2021, le taux d’usure est de 2,39% pour un prêt à taux fixe de 10 à 20 ans et de 2,41% au-delà de 20 ans.

Le taux d’usure actuel reste bas, car les banques proposent des conditions d’emprunt très favorables aux meilleurs dossiers, notamment aux emprunteurs les plus jeunes. En revanche, les profils risqués (ceux ayant des antécédents médicaux, plus âgés que la moyenne, avec une profession à risque) ont un taux supérieur au taux moyen et sont donc pénalisés par ces taux d’usure.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG est exprimé en pourcentage de la somme empruntée et comprend :

• les intérêts d’emprunt
• les différents frais (frais de dossier, frais payés aux éventuels intermédiaires, frais de garantie…),
•  l’assurance emprunteur ou plus exactement le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance).

Les solutions pour emprunter en-dessous du taux d’usure

Revoir la répartition de l’assurance entre les co-emprunteurs

Lorsque deux personnes empruntent conjointement, la meilleure protection consiste à se couvrir à hauteur de 100% chacun. Mais cette solution est onéreuse et non-obligatoire. En effet, les banques exigent une couverture à 100% mais avec une répartition possible entre les assurés. Celle-ci est, en général, de 50-50. Il est, cependant, envisageable de revoir cette répartition afin de prévoir une quotité plus faible pour l’emprunteur payant son assurance le plus chère (70-30 par exemple).

La délégation d’assurance, pour payer moins chère son assurance de prêt

Depuis la loi Lagarde de 2010 et dans le cadre de la délégation d’assurance l’emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt, à condition que le contrat individuel comporte des garanties au-moins équivalentes à celles du contrat groupe de la banque.

Opter pour un contrat individuel permet d’économiser jusqu’à 50% du coût total de l’assurance et permet à de nombreux emprunteurs d’éviter l’effet ciseaux, c’est-à-dire d’être pris en tenaille entre une hausse des taux d’intérêt pour les dossiers les plus à risque et un maintien du taux d’usure.

À savoir : si vous optez pour la délégation d’assurance, l’établissement bancaire n’a pas le droit de revoir à la hausse le taux du crédit immobilier.

Votre situation professionnelle est stable et vous avez une bonne capacité de remboursement (taux d’endettement inférieur à 33%). Mais votre prêt a été refusé par la banque, car le calcul du taux est supérieur au taux d’usure ? Evassure, courtier en assurances, vous aide à obtenir de meilleures conditions, notamment en recherchant pour vous une assurance emprunteur moins chère. Vous allez ainsi pouvoir concrétiser votre projet immobilier.

Vous avez plusieurs biens immobiliers liés à un prêt immobilier ?

Si vous possédez plusieurs biens immobiliers financés par un prêt, la délégation d’assurance emprunteur est particulièrement intéressante. Pour l’assureur, plus le risque à porter est lourd, plus vous paierez d’assurance. Ainsi, afin de faire baisser le cout de vos assurances (et donc du taux d’usure), il peut être préférable d’assurer chaque bien auprès de différentes compagnies. Cette astuce est également valable si vous avez souscris des assurances de prêt dans le cadre d’une SCI.

Besoin d’aide ? Des questions ? Vous souhaitez revoir vos contrats d’assurance de prêt ? Evassure vous accompagne ! Contactez nous ou faites votre devis en ligne pour obtenir votre étude personnalisée.

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