Investissement locatif : quelle assurance de prêt choisir pour une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) permet à des personnes de s’associer, afin d’investir dans l’immobilier. Cette société a un mode de fonctionnement plus souple que l’indivision et offre la possibilité de préparer sa succession, notamment dans le cadre d’une SCI familiale.

Quel prêt immobilier pour une SCI  ?

Les associés peuvent souscrire un emprunt à titre individuel, à hauteur de leur participation dans le projet. Le remboursement des mensualités est alors à leur charge et ils ne récupèrent leurs fonds qu’en fin d’exercice, en cas de versement d’ éventuels dividendes.
Autre solution, la SCI, en tant que personne morale, peut souscrire un emprunt immobilier en son nom, à condition de disposer d’une trésorerie suffisante tout au long de l’année pour régler les mensualités.

L’assurance de prêt obligatoire pour la société civile immobilière ?

Souscrire une assurance de prêt n’est pas une obligation légale. Mais les banques conditionnent leur emprunt à une telle souscription.
Pour une SCI, la garantie minimale est l’assurance décès- PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). En revanche, la garantie incapacité temporaire de travail et la garantie perte d’emploi sont facultatives, car les loyers contribuent au remboursement de la mensualité.

Comment se partage le coût de l’assurance emprunteur de la SCI ?

Le partage du coût de l’assurance emprunteur entre les associés peut se faire de plusieurs manières :

• Chaque associé choisit de s’assurer à 100%.
• Tous les associés paient les cotisations liées à l’assurance de crédit immobilier, au prorata de leurs revenus, avec l’obligation d’atteindre 100% de couverture du prêt.
• Seuls quelques associés contribuent au financement de l’assurance, avec toujours l’obligation d’atteindre 100% de couverture.

A savoir : dans la majorité des cas, les SCI sont imposables à l’IR (Impôt sur le Revenu). En optant pour l’imposition au réel (de droit lorsque les revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000 euros), les associés déduisent les mensualités de l’assurance emprunteur ainsi que leurs autres charges.

Où souscrire l’assurance de prêt de la SCI ?

La banque va souvent proposer son contrat groupe aux actionnaires de la SCI. Mais l’assurance peut être souscrite à titre individuel, dans le cadre de la délégation d’assurance (loi Lagarde). Les actionnaires doivent alors trouver des garanties équivalentes à celles du contrat groupe.

Pour faciliter le choix d’un autre assureur, la banque a l’obligation de fixer ses exigences par écrit dans la Fiche Standardisée d’Information (FSI).

Astuce : Evassure aide les propriétaires de sociétés civiles immobilières à trouver l’offre la mieux adaptée au meilleur prix. Pour certains dossiers, l’économie peut atteindre 50%.

Une SCI peut-elle résilier son assurance emprunteur ?

Au même titre qu’une personne physique, la SCI a la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment la première année, moyennant un préavis de 15 jours (loi Hamon). Elle peut ensuite le faire à chaque date anniversaire du contrat avec un préavis de 2 mois (amendement Bourquin).

Ces facilités de résiliation concernent l’achat d’un bien destiné à l’habitation ou à un usage mixte (commerce et habitation, par exemple). En revanche, si le bien est loué pour un usage professionnel exclusif, comme un immeuble de bureaux, la délégation d’assurance n’est possible qu’à la souscription du prêt.