Posté le 6/05/2022 dans infos pratiques et actualités

Crédit immobilier : est-il plus difficile d’emprunter en 2022 ?

Avec des taux historiquement bas, l’année 2021 a été favorable aux aspirants propriétaires. En revanche, en 2022, les taux augmentent et les conditions d’accès au crédit se resserrent.

La hausse des taux de crédit en 2022

Les taux bancaires sont en hausse depuis le début de l’année et aucun signe de ralentissement n’est visible. Ainsi, au 1er mai 2022, l’augmentation est de 5 à 20 points de plus par rapport au 1er avril 2022. Sur 20 ans, le taux moyen est d’environ 1,45%. Or, la Banque de France a fixé le taux d’usure sur 20 ans à 2,40%.

Le taux d’usure, la pénalisation de certains emprunteurs

Le taux d’usure est le taux maximum, assurance de prêt incluse, pouvant être pratiqué par les établissements bancaires. Les banques n’ont ainsi plus la possibilité d’augmenter fortement les taux des dossiers les moins attractifs et donc de se rémunérer correctement pour compenser le risque pris. Elles refusent de ce fait ces dossiers. Les courtiers en prêt immobilier emploient le terme  »  d’effet ciseau  « .

 

Des conditions d’accès au crédit plus strictes

Cet effet ciseau se combine aux règles strictes édictées par le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF), pour exclure les ménages les plus modestes de l’accès au crédit :

  •  une durée d’emprunt limitée à 25 ans,
  •  un taux d’endettement limité à 35%, prime d’assurance de prêt incluse,
  •  un apport personnel d’au moins 10%.

Les banques ont la possibilité de déroger à ces règles dans 20% des dossiers. Mais elles le font peu, face aux incertitudes de la situation économique. Les rares dérogations accordées concernent ainsi les personnes ayant une situation professionnelle stable, ayant prouvé qu’elles ont la capacité d’épargner et qui ont peu voire aucune période de découvert.

De plus, les établissement bancaires imposent de nouveaux critères et tiennent, notamment compte de la vétusté du bien. Ainsi, des prêts sont refusés pour les logements avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G. En effet, ces logements considérés comme des passoires thermiques vont être progressivement interdits à la location.

 

Une astuce, pour faire passer son dossier sous le taux d’usure

Pour faire passer le TAEG (Taux annuel effectif global) sous le taux d’usure, l’emprunteur doit faire jouer la concurrence entre les banques et choisir une assurance de prêt individuelle souvent bien moins chère que l’assurance groupe proposée par l’établissement bancaire. L’économie peut ainsi aller jusqu’à 50%.

Depuis la loi Lagarde de 2010, la banque ne peut pas s’opposer à une telle souscription et n’a pas le droit de revoir son taux à la hausse, si le contrat individuel comprend des garanties au moins équivalente au contrat groupe (le principe de la délégation d’assurance).

En cas d’achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, l’emprunteur peut avoir un contrat d’assurance emprunteur en cours. Là encore, il peut trouver un contrat moins cher, l’amendement Bourquin complété par la loi Lemoine du 28 février 2022 autorisant la résiliation d’une assurance de prêt après sa souscription, toujours sous réserve de garantie équivalente.

Pour trouver rapidement une offre assurance emprunteur intéressante financièrement et répondant aux critères fixés par le prêteur, l’idéal est de faire appel à un courtier spécialisé tel qu’evassure !

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